г. Тула, проспект Ленина 77

+7(4872) 384-327

Приобретая имущество на торгах по банкротству необходимо убедиться в его юридической чистоте

Интернет пестрит рекламой, предлагающий приобрести имущество должников-банкротов. Несмотря на то, что реализация такого имущества проходит на торгах, в рамках судебного дела, под контролем конкурсного (финансового) управляющего, с участием специализированной организации – у покупателя могут возникнуть проблемы.

Конкретный случай из судебной практик. Покупатель Иванов (здесь и далее все имена вымышленные), по результатам торгов, заключил с финансовым управляющим (ФУ) договор купли продажи квартиры должника. При оформлении договора купли-продажи стороны составили акт приема-передачи квартиры, согласно которому ФУ передал, а Иванов принял квартиру.

При этом Иванов квартиру не осматривал, т.к. проживавшие там люди отказались впустить его и финансового управляющего.

Ранее, за три года до этого, должник продал квартиру. Росреестр зарегистрировал эту сделку. Покупательница Петрова вселилась в квартиру и постоянно проживала там. После начала процедуры банкротства финансовый управляющий оспорил эту сделку в суде. По данным Росреестра квартира была возвращена прежнему собственнику-должнику Сидорову и поступила в конкурсную массу. И в последствии продана Иванову.

Петрова несмотря на то что постоянно проживала в данной квартире не знала о том, что ее право оспорено, и продолжала пользоваться квартирой и узнала о ее повторной продаже только во время попытки осмотра этой квартиры. Напомню, что он проходил на кануне подписания договора.   

Петрова оспорила решение суда о возврате имущества в конкурсную массу. Суд вернул ей квартиру, посчитав добросовестным приобретателем.

Петрова приобрела право собственности на квартиру на основании действительного договора купли-продажи, исполненного обеими сторонами. Она приняла недвижимость в фактическое владение, оплатила ее и зарегистрировала право собственности за собой в государственном реестре, став собственником в силу пункта 2 статьи 8.1, пункта 2 статьи 218, пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

С момента приобретения квартира из ее владения никогда не выбывала.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Установленные законом основания для прекращения права собственности Петровой не возникли. Ошибочное судебное решение, отмененное впоследствии, к числу таких оснований не относится. Следовательно, внесенные в государственный реестр записи о прекращении права собственности Петровой на квартиру и восстановлении права собственности Сидорова являлись недостоверными.

Поскольку квартира включена в конкурсную массу в отсутствие к тому законных оснований финансовый управляющий не мог распорядиться данной квартирой (пункт 1 статьи 209 ГК РФ).

В случае проявления Ивановым минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации, – осмотра недвижимости перед заключением сделки, он с неизбежностью узнал бы о том, что владение осуществляется иным, отличным от продавца, лицом, и о пороках регистрационной записи о восстановлении права собственности Сидорова на квартиру. Поэтому Иванов не может считаться добросовестным приобретателем. Он, равно как и финансовый управляющий, выехавший на осмотр квартиры только после ее продажи с торгов, не вправе в силу абзаца второго пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ обосновывать возражения ссылками на то, что они разумно полагались на записи государственного реестра о правах Сидорова, не зная об их недостоверности.

Кроме того, к отношениям, касающимся исполнения договора об отчуждении квартиры Решетникову Д.О., подлежат применению положения параграфа 7 главы 30 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю. Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Одновременно пункт 1 статьи 556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом – подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абзац первый); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац второй).

Таким образом, статьи 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

ФУ и Иванов в договоре не отошли от диспозитивных положений абзаца второго пункта 1 статьи 556 ГК РФ, а именно, не предусмотрели, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать квартиру. В связи с этим они оформили акт приема-передачи квартиры. Однако данный акт, представленный в регистрирующий орган, заведомо недостоверен: ФУ в принципе не мог передать квартиру Иванову, а Иванов принять ее, поскольку имущество все время находилось во владении Петровой

Основная обязанность по договору купли-продажи не была исполнена продавцом – не состоялась передача недвижимости покупателю, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности. Такая правовая позиция соответствует смыслу разъяснений, данных в абзацах втором – четвертом пункта 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (далее – Постановление N 10/22).

Значит, ФУ и Иванов, составив заведомо недостоверный передаточный акт, искусственно исключили из юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности, фактическую передачу имущества по договору купли-продажи.

При таких обстоятельствах, следует признать, что Иванов не приобрел право собственности на квартиру (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).

Права Петровой были нарушены не самими фактами проведения торгов, заключения договора с Ивановым, а регистрацией права собственности последнего. Эта регистрация была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем.

Как разъяснено в пунктах 58 и 59 Постановления N 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Внимание! Информация, содержащаяся на сайте, не может служить заменой консультации юриста. Перед совершением любых юридически значимых действий необходимо проконсультироваться со специалистом. Для получения юридической помощи позвоните по телефону  +7(980) 72-52-001 или воспользуйтесь чатом. Я Вам отвечу. С уважением, Сергей Шарыгин.